Começar pelos dados do mercado
Nem todas as zonas oferecem as mesmas oportunidades de captação. Antes de definir uma área de atuação, é importante perceber como se comporta o mercado local e que sinais podem indicar uma oportunidade.
O primeiro passo passa por analisar a oferta existente:
Quantos imóveis estão atualmente no mercado?
Que tipologias predominam?
Existem muitos imóveis semelhantes ou a oferta é mais limitada?
E, sobretudo, há novos imóveis a entrar regularmente nessa zona?
A evolução dos preços também merece atenção. Mais do que olhar apenas para o valor atual por metro quadrado, importa perceber se os preços estão a subir, a descer ou a manter-se estáveis. Os dados do INE permitem acompanhar os valores medianos das vendas e a sua evolução territorial, enquanto outras fontes de mercado ajudam a complementar esta leitura com informação sobre oferta e procura.
No entanto, uma zona com preços elevados não é necessariamente uma zona com maior potencial de captação. É a combinação de vários indicadores que permite construir uma visão mais completa.
Cruzar oferta, procura e tempo de mercado
A relação entre procura e oferta é um dos indicadores mais importantes. Uma zona com procura consistente e pouca oferta disponível pode revelar um mercado dinâmico, mas também pode significar que existem poucas oportunidades de angariação.
Por outro lado, uma área com muitos imóveis disponíveis pode representar uma oportunidade diferente: existe mais stock e, potencialmente, mais proprietários a precisar de apoio para posicionar, promover ou vender os seus imóveis.
O tempo de permanência dos imóveis no mercado acrescenta outra dimensão à análise. Se determinados tipos de imóveis permanecem anunciados durante longos períodos, pode ser relevante perceber porquê: preço desajustado, características pouco procuradas, excesso de concorrência ou falta de diferenciação são algumas das possibilidades.
Também a concorrência deve ser analisada.
Quantas agências trabalham naquela zona?
Que tipo de imóveis promovem?
Existem muitos anúncios semelhantes?
A concentração de oferta pode indicar um mercado competitivo, mas também pode revelar uma área com atividade imobiliária significativa.
Ferramentas de análise de mercado permitem cruzar estes dados com maior detalhe. No
Infocasa consegue acompanhar indicadores como variação de preços, preço por m², tempo médio de divulgação e atividade dos principais mediadores de um concelho, ajudando a transformar informação dispersa numa leitura mais estruturada do mercado.
Precisa de ajuda para interpretar os dados ou identificar oportunidades na sua zona? Fale connosco.
Descer do concelho para a zona concreta
Uma análise territorial não deve ficar apenas pelo concelho. Dentro da mesma área geográfica podem existir diferenças consideráveis entre freguesias, bairros e até zonas muito próximas.
Por isso, depois de identificar um concelho com características interessantes, vale a pena aprofundar a análise:
Quais são as zonas com maior oferta?
Onde surgem mais imóveis?
Que tipologias têm maior presença?
Como evoluem os preços e quanto tempo permanecem os imóveis no mercado?
Esta análise mais localizada permite evitar decisões baseadas apenas em médias gerais. Um preço médio municipal, por exemplo, é uma referência para compreender o mercado, mas não descreve necessariamente o comportamento de uma determinada rua ou segmento de imóveis.
No
Infocasa, a análise pode ser aprofundada através de critérios como localização, tipologia, área, características do imóvel e imóveis comparáveis, permitindo delimitar uma área de análise e observar o mercado com maior proximidade.
Transformar a análise em estratégia de captação
Depois de recolher os dados, o objetivo não é simplesmente escolher a zona com os preços mais elevados ou com maior número de imóveis. É identificar onde existe uma combinação interessante entre atividade de mercado, procura, oferta e possibilidade de encontrar proprietários com necessidades concretas.
A monitorização contínua é igualmente importante. Uma zona que hoje apresenta pouca oferta pode começar a receber novos imóveis nas semanas seguintes. Alterações de preços, entrada e saída de anúncios ou novos imóveis de particulares podem sinalizar mudanças no mercado.
É por isso que a análise de zonas com potencial de captação deve ser encarada como um processo contínuo e não como uma decisão tomada uma única vez. Quanto melhor for o conhecimento sobre o território, mais fácil será definir onde concentrar esforços, que tipo de proprietário procurar e que argumentos utilizar numa abordagem de captação.
Fonte:
SUPERCASA