Copropriété : Parties communes, règles et charges

Les responsabilités communes des résidents sont le nettoyage, l'utilisation et l'entretien de ces espaces. En ce sens, il est essentiel de comprendre où commencent et où finissent votre espace privé et vos espaces communs.

Tout d'abord, il convient de noter qu'il n'est possible d'être une copropriété que si l'immeuble est divisé en parties distinctes, c'est-à-dire les fractions dites autonomes. Ici chacun appartenant à des personnes différentes.

Autrement dit, si l'immeuble n'a qu'un seul propriétaire, et même si les maisons sont louées à plusieurs personnes, il n'y a pas de copropriété.

Lorsque l'immeuble est occupé par plusieurs fractions autonomes, il existe une copropriété composée d'espaces de propriété privée et de propriété commune. Les copropriétés désignent les parties communes de l'immeuble.

A noter également que la Loi précise que les droits et charges des copropriétaires sont fixés par le Code civil, où il est mentionné que, selon l'article 1420, « chaque copropriétaire est le propriétaire exclusif de la fraction qui lui appartient. à lui et au propriétaire des parties communes de l'immeuble ».

Toujours sur la base du même article, aucun de ces droits "ne peut être vendu séparément" et il n'est pas non plus possible de "renoncer à la partie commune comme moyen pour le copropriétaire de s'exonérer des dépenses nécessaires à sa conservation ou à sa jouissance". En d'autres termes, lorsque vous achetez l'appartement, vous assumez également les parties communes ainsi que les dépenses associées.

En savoir plus, basé sur un article de Caixa Geral de Depósitos.

Parties communes d'une copropriété
Les parties communes d'un immeuble, expliquées dans la loi et applicables à tous les immeubles où il y a une copropriété, sont :
Sol, fondations, colonnes, piliers, murs principaux et toutes les parties qui constituent la structure du bâtiment ;
Toits ou toits-terrasses, même s'ils sont destinés à être utilisés par n'importe quelle fraction ;
Entrées, vestibules, escaliers et couloirs à usage commun ou de passage à deux ou plusieurs copropriétaires ;
Installations générales d'eau, d'électricité, de chauffage, de climatisation, de gaz, de communications et similaires.


Cependant, il existe également d'autres domaines qui peuvent être considérés comme communs, à l'exception du titre constitutif, c'est-à-dire l'acte notarié qui établit le bâtiment en propriété horizontale, tels que :
Parties et jardins attenants à l'immeuble ;
ascenseurs;
Fractions pour l'usage et le logement du porteur ;
Garages et autres places de parking ;
Maison à ordures ;
En général, les choses qui ne sont pas destinées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires.


Il est à noter que le titre constitutif peut définir que certaines surfaces des parties communes sont orientées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. C'est-à-dire que ce document contient des informations concernant l'emplacement de l'immeuble, la description des fractions autonomes et la valeur que chacune représente, par rapport à la valeur totale de l'immeuble.

Sur la base de la valeur totale, la quote-part à payer pour chaque copropriété est calculée, en plus de pouvoir identifier la destination de chaque fraction.

Dépenses courantes d'une fête : qui paie ?
Les parties communes entraînent des charges, à ce titre, il existe des quotités de copropriété.

La loi établit que les dépenses spécifiques pour la conservation et la jouissance des parties communes de l'immeuble et le paiement des services d'intérêt commun doivent être payées par les copropriétaires au prorata de la valeur de leurs fractions.

Toutefois, si la majorité des copropriétaires est d'accord, les charges afférentes au paiement des services d'intérêt commun peuvent être supportées par les copropriétaires à parts égales ou au prorata de la jouissance respective.

En ce qui concerne les dépenses liées aux parties communes de l'immeuble à l'usage exclusif de certains des copropriétaires, celles-ci sont à la charge de ceux qui les utilisent. Seuls les propriétaires dont les fractions sont desservies par eux participent aux frais d'ascenseurs.

Travaux dans les parties communes
Concernant les travaux dans les parties communes de la copropriété, ceux-ci sont déterminés en assemblée des copropriétaires, ayant le droit de respecter les règles de sécurité et de bruit.

Ici, il appartient à l'administration de la copropriété d'organiser et de gérer le processus, couvrant les questions liées aux demandes de budget, aux contrats et aux licences.

Toutefois, dans les situations où des réparations indispensables et urgentes sont nécessaires dans les parties communes de l'immeuble, elles peuvent être réalisées à l'initiative de tout propriétaire.

Selon la loi nº 8/2022, se référant au régime horizontal de la propriété, sont considérées comme réparations indispensables et urgentes celles visant à éliminer, à court terme, « les défauts ou pathologies existant dans les parties communes qui peuvent, à tout moment, causer ou aggraver dommages à la propriété », à l'immeuble ou à l'ensemble de bâtiments, ou à la propriété, ou mettant en danger la sécurité des personnes ».

Si une partie commune doit être utilisée uniquement par un copropriétaire, ce résident devra entretenir, conserver et faire bon usage de cet espace. Toutefois, si des travaux nécessaires ne sont pas motivés par une mauvaise utilisation, la copropriété sera responsable de l'exécution et du paiement des travaux.

La source: supercasa.pt