Leasing immobilier: une solution pour les jeunes

La difficulté croissante rencontrée par les jeunes pour acheter leur première maison a conduit à l'introduction de mesures de soutien de la part du gouvernement portugais, telles que l'exonération de l'IMT (taxe sur le transfert de propriété) et la mise en place de garanties publiques permettant un financement à 100%. Cependant, une alternative présentant des caractéristiques similaires a été laissée de côté: le leasing immobilier. Cette solution, bien que prometteuse pour faciliter l'entrée des jeunes sur le marché immobilier, continue d'être négligée dans les politiques publiques.

Alors que les prêts hypothécaires traditionnels exigent un apport initial important et dépendent souvent de critères d'approbation bancaire difficiles à remplir, le leasing immobilier peut garantir un financement à 100%, sans nécessiter de dépôt initial. Pour les jeunes, qui n'ont souvent pas d'économies accumulées, cela pourrait être la clé pour accéder à la propriété. Cependant, cette solution reste fortement limitée au Portugal, tant en termes d'offre que de charge fiscale associée.

Le leasing immobilier est un contrat dans lequel une institution financière acquiert un bien immobilier et le loue à un client contre paiement d'un loyer. À la fin du contrat, le client peut choisir d'acheter le bien. Ce modèle est largement utilisé en Europe, tant dans le secteur des entreprises que dans le marché immobilier privé. Cependant, au Portugal, il est encore presque exclusivement perçu comme un outil destiné aux entreprises, avec une faible utilisation parmi les particuliers, notamment les jeunes.

Actuellement, parmi les principales banques, seule la Caixa Geral de Depósitos propose une solution de leasing immobilier pour le logement. Cela permet un financement total de l'achat de la maison, sans apport initial, un avantage clair par rapport aux exigences habituelles du crédit traditionnel. Cependant, ce produit est peu promu et presque inconnu de la plupart des jeunes à la recherche d'un logement.

Malgré ses avantages évidents, le leasing immobilier est soumis à plusieurs pénalités fiscales qui le rendent moins compétitif. Selon l'Association portugaise du Leasing, du Factoring et du Renting (ALF), ce modèle est soumis aux taux les plus élevés de l'IMT, est affecté par l'Adicional ao IMI (AIMI), et ne bénéficie pas des exonérations d'IMI habituellement accordées aux logements principaux et permanents.

Cette situation est d'autant plus injuste que les jeunes de moins de 35 ans sont déjà exemptés de l'IMT et du droit de timbre lors de l'achat de leur première maison. Cependant, ces exonérations ne s'appliquent pas si l'achat est effectué par le biais du leasing immobilier, créant ainsi un désincitatif clair à l'utilisation de cette alternative. De plus, l'AIMI, qui concerne les patrimoines immobiliers élevés, ne peut pas être répercuté sur le locataire, bien que ce dernier soit l'utilisateur du bien, ce qui augmente les coûts pour la banque et rend la solution moins viable.

L'ALF a alerté le gouvernement sur ces discriminations fiscales et a déjà proposé, dans le cadre du budget de l'État pour 2025, l'élimination des pénalités concernant l'IMI, l'AIMI et l'IMT, afin de permettre aux particuliers, notamment les jeunes, d'utiliser le leasing comme une manière légitime et accessible d'acquérir un bien immobilier. L'association défend que le leasing immobilier devrait être intégré dans les soutiens déjà accordés aux jeunes, comme c'est le cas pour d'autres solutions de financement.

Luís Augusto, président de l'ALF, souligne qu'en raison de ses caractéristiques, le leasing réduit considérablement le risque pour l'institution financière comme pour le consommateur, et offre une option réaliste pour ceux qui n'ont pas un accès immédiat au crédit bancaire traditionnel. Ce modèle est, par exemple, largement utilisé par les non-résidents fiscaux, ce qui montre sa viabilité lorsqu'il est intégré dans un régime fiscal plus favorable.

Selon les données de l'ALF, en 2023, 428 contrats de leasing immobilier pour le logement ont été signés, pour un total de 205 millions d'euros, soit une baisse de 7% par rapport à 2022. La valeur moyenne par contrat était de 480 000 euros, en légère augmentation par rapport à l'année précédente. Ces chiffres mettent en évidence non seulement le désintérêt des opérateurs pour la promotion du produit, mais aussi sa faible pénétration dans le secteur privé en raison des obstacles juridiques et fiscaux existants.

Dans un contexte où le logement est devenu l'un des plus grands défis pour la jeunesse portugaise, ignorer le leasing immobilier revient à gaspiller une solution à fort potentiel. Son inclusion dans les politiques publiques de soutien au logement des jeunes permettrait de diversifier les sources de financement, de réduire les obstacles à l'accession à la propriété et de rendre le système plus juste et inclusif.

Pour que cela se produise, il est essentiel que le gouvernement reconnaisse le leasing immobilier comme une option valable pour les jeunes et élimine les discriminations fiscales qui l'empêchent d'être compétitif. Tout comme le crédit garanti par l'État, le leasing peut et doit faire partie de la stratégie nationale pour garantir l'accès au logement, notamment pour ceux qui font leurs premiers pas dans la vie adulte.

Source: SUPERCASA