Leasing imobiliário: solução para jovens

A dificuldade crescente que os jovens enfrentam na compra da primeira casa tem motivado o lançamento de medidas de apoio por parte do Governo português, como a isenção do IMT e a concessão de garantias públicas que permitem o financiamento a 100%. No entanto, uma alternativa com características semelhantes ficou de fora destes incentivos: o leasing imobiliário. Esta forma de acesso à habitação continua a ser desvalorizada nas políticas públicas, apesar do seu potencial para facilitar a entrada dos jovens no mercado imobiliário.

Enquanto o crédito habitação tradicional exige uma entrada inicial significativa e depende de critérios de aprovação bancária muitas vezes difíceis de cumprir, o leasing imobiliário pode garantir financiamento a 100%, sem necessidade de capitais próprios iniciais. Para os jovens, que muitas vezes não têm poupanças acumuladas, esta pode ser a chave para a aquisição de casa própria. No entanto, esta solução continua a ser fortemente limitada em Portugal, tanto em termos de oferta como devido à carga fiscal associada.

O leasing imobiliário é um contrato pelo qual uma instituição financeira adquire um imóvel e o cede a um cliente, mediante o pagamento de uma renda. No final do contrato, o cliente pode optar por adquirir o imóvel. Esta fórmula é largamente utilizada na Europa, tanto no setor empresarial como no mercado habitacional particular. Contudo, em Portugal, continua a ser vista quase exclusivamente como uma ferramenta empresarial, com pouca implementação entre particulares, especialmente jovens.

Atualmente, entre os principais bancos, apenas a Caixa Geral de Depósitos oferece uma solução de leasing imobiliário para habitação. Esta permite financiamento total da compra de casa, sem entrada inicial, uma vantagem clara face às exigências habituais do crédito tradicional. Ainda assim, este produto é pouco promovido e quase desconhecido da maioria dos jovens que procuram casa.

Apesar das suas vantagens evidentes, o leasing imobiliário encontra-se sujeito a uma série de penalizações fiscais que o tornam pouco competitivo. De acordo com a Associação Portuguesa de Leasing, Factoring e Renting (ALF), esta modalidade está sujeita às tabelas mais gravosas de IMT, é afetada pelo Adicional ao IMI (AIMI), e não beneficia das isenções de IMI habitualmente atribuídas a habitação própria e permanente.

Esta situação é ainda mais injusta quando se considera que os jovens até 35 anos já estão isentos de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira casa. No entanto, essas isenções não se aplicam se a aquisição for feita através de leasing imobiliário, criando um claro desincentivo ao uso desta alternativa. Além disso, o AIMI, que incide sobre património imobiliário elevado, não pode ser repercutido pela instituição financeira sobre o locatário, mesmo sendo este o utilizador do imóvel, aumentando os custos para o banco e tornando a solução menos viável.

A ALF tem vindo a alertar o Governo para estas discriminações fiscais e propôs já, no âmbito do Orçamento do Estado para 2025, a eliminação das penalizações em sede de IMI, AIMI e IMT, de forma a permitir que os particulares, especialmente os jovens, possam recorrer ao leasing como forma legítima e acessível de adquirir casa própria. A associação defende que o leasing imobiliário deveria integrar os apoios já concedidos aos jovens, tal como acontece com outras soluções de financiamento.

Luís Augusto, presidente da ALF, sublinha que, pelas suas características, o leasing reduz significativamente o risco da operação tanto para a instituição financeira como para o consumidor, e oferece uma opção realista para quem não tem acesso imediato ao crédito bancário tradicional. Esta modalidade é, por exemplo, bastante utilizada por não residentes fiscais, o que demonstra a sua viabilidade quando enquadrada num regime fiscal mais favorável.

Segundo dados da ALF, em 2023 foram contratados 428 contratos de leasing imobiliário para habitação, totalizando 205 milhões de euros, menos 7% do que em 2022. O valor médio por contrato situou-se nos 480 mil euros, um ligeiro aumento face ao ano anterior. Estes números evidenciam não só o desinteresse dos operadores em promover o produto, como também a sua fraca penetração no segmento dos particulares, devido aos entraves legais e fiscais existentes.

Num contexto em que a habitação se tornou um dos maiores desafios para a juventude portuguesa, ignorar o leasing imobiliário é desperdiçar uma solução de elevado potencial. A sua inclusão nas políticas públicas de apoio à habitação jovem permitiria diversificar as fontes de financiamento, reduzir os obstáculos à compra de casa e tornar o sistema mais justo e inclusivo.

Para que isso aconteça, é essencial que o Governo reconheça o leasing imobiliário como uma opção válida para os jovens e elimine as discriminações fiscais que o impedem de ser competitivo. Tal como o crédito com garantia pública, o leasing pode e deve ser parte da estratégia nacional para garantir o acesso à habitação, principalmente para quem está a dar os primeiros passos na vida adulta.

Fonte: SUPERCASA