Os fundos de investimento imobiliário (FII) assumem um papel central no panorama financeiro e imobiliário português, sendo instrumentos cada vez mais procurados por investidores que pretendem diversificar as suas carteiras e aceder ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir diretamente imóveis. Estes fundos, juntamente com os fundos especiais de investimento imobiliário (FEII) e os fundos de gestão de património imobiliário (FUNGEPI), gerem atualmente milhares de milhões de euros em ativos, desempenhando um papel fundamental na dinamização do setor e na estabilidade do mercado.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são veículos de investimento coletivo que reúnem capitais de vários investidores para aplicar em ativos imobiliários, como edifícios residenciais, comerciais, escritórios ou terrenos. Estes fundos podem ser abertos, permitindo a entrada e saída de investidores a qualquer momento, ou fechados, onde as subscrições e resgates estão limitados a períodos específicos. Os FII são geridos por sociedades gestoras especializadas, que tomam decisões de compra, venda e gestão dos imóveis, procurando maximizar o retorno para os participantes do fundo.

Além dos FII tradicionais, existem os FEII, que apresentam características específicas e maior flexibilidade na gestão dos ativos, e os FUNGEPI, orientados para a administração de património imobiliário de entidades públicas ou privadas. A diversidade destes instrumentos permite responder a diferentes perfis de risco, horizontes de investimento e objetivos dos investidores, sejam eles particulares, empresas ou instituições.

Evolução recente e tendências do setor

Em maio de 2025, o valor sob gestão dos fundos de investimento imobiliário, incluindo FII, FEII e FUNGEPI, atingiu cerca de 17,8 mil milhões de euros, refletindo uma ligeira descida face ao mês anterior. Esta variação resulta de movimentos de mercado, decisões de investimento e desinvestimento, bem como da reavaliação dos ativos em carteira. Apesar desta ligeira queda, o setor mantém uma dimensão significativa e continua a captar o interesse dos investidores, sobretudo devido à sua capacidade de proporcionar rendimentos estáveis e diversificação do risco.

A análise da distribuição dos investimentos revela que a totalidade do capital foi aplicada em ativos situados na União Europeia, com particular destaque para o setor dos serviços, que representa quase metade das carteiras dos FII e FEII abertos. Este foco reflete a procura por ativos de rendimento estável, como escritórios, hotéis, centros comerciais e parques de negócios, que têm demonstrado resiliência mesmo em contextos económicos adversos.

O mercado português tem assistido a uma crescente profissionalização da gestão de fundos, com sociedades gestoras de referência como a Lynx Asset Managers, Square AM e Sierra IG a deterem quotas de mercado relevantes. A constituição de novas sociedades de investimento imobiliário e a transferência de gestão entre entidades demonstram a dinâmica e a competitividade do setor, que continua a adaptar-se às exigências dos investidores e às tendências globais.

Impacto dos fundos de investimento imobiliário na economia portuguesa

O papel dos fundos de investimento imobiliário na economia portuguesa é multifacetado. Por um lado, estes fundos contribuem para a canalização de poupança privada e institucional para o setor imobiliário, promovendo a reabilitação urbana, a construção de novos empreendimentos e a valorização do património edificado. Este investimento tem um efeito multiplicador na economia, gerando emprego direto e indireto, estimulando a atividade das empresas de construção, arquitetura, engenharia e serviços associados.

Por outro lado, os FII ajudam a estabilizar o mercado imobiliário, ao proporcionarem liquidez e transparência nas transações, reduzindo a volatilidade dos preços e facilitando o acesso ao investimento imobiliário por parte de pequenos investidores. A presença de fundos especializados permite também uma maior profissionalização da gestão dos ativos, promovendo boas práticas de sustentabilidade, eficiência energética e responsabilidade social.

No entanto, a concentração de investimento em determinados segmentos, como o setor dos serviços, pode gerar desequilíbrios na oferta e contribuir para a pressão sobre os preços dos imóveis em zonas de maior procura. É fundamental que o setor continue a diversificar os seus investimentos e a promover o equilíbrio entre rentabilidade e responsabilidade social.

Impacto no consumidor final

Para o consumidor final, os fundos de investimento imobiliário têm um impacto relevante, ainda que indireto. Ao promoverem a reabilitação de edifícios, a construção de novos projetos e a modernização do parque imobiliário, os fundos contribuem para uma oferta mais qualificada e diversificada de imóveis, seja para habitação, comércio ou serviços. Isto traduz-se em melhores condições de acesso, maior qualidade dos espaços e maior dinamismo das cidades.

No entanto, a atuação dos fundos pode também influenciar a evolução dos preços, sobretudo em zonas urbanas de elevada procura, tornando o acesso à habitação mais desafiante para algumas famílias. Por outro lado, ao permitirem o investimento indireto no setor imobiliário, os FII oferecem aos pequenos aforradores a possibilidade de beneficiar da valorização do mercado sem necessidade de grandes capitais ou de assumir riscos elevados associados à compra direta de imóveis.

Perspetivas futuras

O setor dos fundos de investimento imobiliário em Portugal deverá continuar a evoluir, acompanhando as tendências internacionais de sustentabilidade, digitalização e diversificação de ativos. A crescente exigência dos investidores por transparência, responsabilidade social e impacto ambiental positivo irá moldar as estratégias de investimento e gestão dos fundos nos próximos anos.

Os fundos de investimento imobiliário desempenham um papel central na dinamização do mercado, na modernização das cidades e na criação de valor para investidores e consumidores. A sua evolução será determinante para o equilíbrio e a sustentabilidade do setor imobiliário português no futuro.

Fonte: SUPERCASA
Geral, Impostos e Taxas, Mercado Imobiliário , Compra e Venda - Informação, Portugal