Fonds d’investissement immobilier: impact et tendances

Les fonds d’investissement immobilier (FII) jouent un rôle central dans le paysage financier et immobilier portugais, en tant qu’instruments de plus en plus prisés par les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et accéder au marché immobilier sans acheter directement des biens. Ces fonds, ainsi que les fonds d’investissement immobilier à capital fixe (FEII) et les fonds de gestion de patrimoine immobilier (FUNGEPI), gèrent actuellement des milliards d’euros d’actifs, contribuant de manière significative à la dynamique du secteur et à la stabilité du marché.

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier?

Un fonds d’investissement immobilier est un véhicule collectif qui regroupe les capitaux de plusieurs investisseurs pour les affecter à des actifs immobiliers tels que logements, immeubles commerciaux, bureaux ou terrains. Ces fonds peuvent être ouverts, avec la possibilité pour les investisseurs d’y entrer ou d’en sortir à tout moment, ou fermés, avec des périodes spécifiques pour les souscriptions et les retraits. Les FII sont gérés par des sociétés de gestion spécialisées qui prennent les décisions d’achat, de vente et de gestion afin de maximiser les rendements pour les participants.

Outre les FII traditionnels, les FEII offrent une plus grande flexibilité dans la gestion des actifs, tandis que les FUNGEPI sont axés sur la gestion de biens immobiliers pour des entités publiques ou privées. Cette diversité permet de répondre à différents profils de risque, horizons d’investissement et objectifs, qu’ils soient particuliers, professionnels ou institutionnels.

Évolutions récentes et tendances du secteur

En mai 2025, les actifs sous gestion des fonds immobiliers, incluant FII, FEII et FUNGEPI, s’élevaient à environ 17,8 milliards d’euros, ce qui représente une légère baisse par rapport au mois précédent. Cette variation reflète les mouvements de marché, les décisions d’investissement ou de désengagement, ainsi que la revalorisation des actifs. Malgré cette baisse, le secteur demeure solide et continue d’attirer les investisseurs grâce à sa capacité à offrir des rendements stables et une diversification du risque.

L’analyse de la répartition géographique montre que l’ensemble du capital est investi dans des actifs situés dans l’Union européenne, avec un accent particulier sur le secteur des services, qui représente près de la moitié du portefeuille des FII et FEII ouverts. Cela traduit une forte demande pour des biens générant des revenus stables, comme les immeubles de bureaux, hôtels, centres commerciaux ou parcs d’activités, qui ont montré une certaine résilience malgré les contextes économiques difficiles.

Le marché portugais connaît une professionnalisation croissante dans la gestion de fonds, avec des acteurs majeurs tels que Lynx Asset Managers, Square AM ou Sierra IG qui détiennent des parts importantes du marché. La création de nouvelles sociétés de gestion et les transferts de fonds d’un gestionnaire à l’autre illustrent le dynamisme et la compétitivité du secteur, qui s’adapte en permanence aux exigences des investisseurs et aux tendances internationales.

Impact sur l’économie portugaise

Les fonds d’investissement immobilier ont un impact multiple sur l’économie portugaise. D’une part, ils canalisent l’épargne privée et institutionnelle vers l’immobilier, soutenant la rénovation urbaine, la construction de nouveaux projets et la valorisation du parc immobilier existant. Cet investissement génère un effet multiplicateur sur l’économie, créant de l’emploi direct et indirect, et dynamisant les secteurs de la construction, de l’architecture, de l’ingénierie et des services associés.

D’autre part, les FII contribuent à stabiliser le marché immobilier en apportant liquidité et transparence, en réduisant la volatilité des prix et en facilitant l’accès à l’investissement immobilier pour les petits épargnants. La présence de fonds spécialisés encourage également une gestion plus professionnelle des actifs, avec un accent croissant sur la durabilité, l’efficacité énergétique et la responsabilité sociale.

Néanmoins, la concentration des investissements dans certains segments, comme les services, peut créer des déséquilibres dans l’offre et exercer une pression sur les prix dans les zones les plus recherchées. Il est donc essentiel que le secteur poursuive ses efforts de diversification et équilibre rentabilité et responsabilité sociétale.

Quel impact pour les consommateurs finaux?

Pour le grand public, les fonds d’investissement immobilier ont un impact indirect mais réel. En favorisant la rénovation des bâtiments, la construction de nouveaux projets et la modernisation du parc immobilier, ils contribuent à une offre plus qualifiée et plus diversifiée, tant pour l’habitation que pour les usages commerciaux ou de services. Cela se traduit par de meilleures conditions d’accès, des espaces de meilleure qualité et des villes plus dynamiques.

Cependant, l’activité de ces fonds peut aussi influencer les prix, en particulier dans les zones urbaines à forte demande, rendant parfois l’accès au logement plus difficile pour certains ménages. À l’inverse, en permettant un investissement indirect dans l’immobilier, les FII offrent aux petits épargnants l’opportunité de bénéficier de la valorisation du marché sans avoir besoin de gros capitaux ni d’assumer les risques liés à l’achat direct de biens.

Perspectives d’avenir

Le secteur des fonds d’investissement immobilier au Portugal devrait continuer à évoluer dans le sillage des tendances internationales, notamment en matière de durabilité, de digitalisation et de diversification des actifs. La demande croissante des investisseurs pour plus de transparence, de responsabilité sociale et d’impact environnemental positif influencera les stratégies de gestion dans les années à venir.

Les fonds d’investissement immobilier ont un rôle clé dans la dynamisation du marché, la modernisation des villes et la création de valeur pour les investisseurs comme pour les consommateurs. Leur développement futur sera décisif pour garantir l’équilibre et la durabilité du secteur immobilier portugais.

Source: SUPERCASA