Eigentumswohnung: Gemeinsame Teile, Regeln und Kosten

Gemeinsame Aufgaben der Bewohner sind die Reinigung, Nutzung und Instandhaltung dieser Räume. In diesem Sinne ist es wichtig zu verstehen, wo Ihr privater Bereich und Ihre Gemeinschaftsbereiche beginnen und enden.

Zunächst ist zu beachten, dass eine Eigentumswohnung nur dann möglich ist, wenn das Gebäude in einzelne Teile, also die sogenannten autonomen Fraktionen, geteilt wird. Hier gehören sie jeweils verschiedenen Personen.

Mit anderen Worten, wenn das Gebäude nur einen Eigentümer hat, und selbst wenn die Häuser an mehrere Personen vermietet sind, liegt keine Eigentumswohnung vor.

Wenn das Gebäude von mehreren autonomen Fraktionen bewohnt wird, gibt es eine Eigentumswohnung, die sich aus Räumen des Privateigentums und des Gemeinschaftseigentums zusammensetzt. Gemeinsame Eigenschaften beziehen sich auf die gemeinsamen Teile des Gebäudes.

Es sollte auch beachtet werden, dass das Gesetz besagt, dass die Rechte und Pflichten der Miteigentümer durch das Bürgerliche Gesetzbuch festgelegt werden, wo erwähnt wird, dass gemäß Artikel 1420 „jeder Miteigentümer der ausschließliche Eigentümer des Anteils ist, der ihm gehört ihm und dem Eigentümer der gemeinschaftlichen Grundstücksteile“. Gebäude“.

Auf der Grundlage des gleichen Artikels kann keine dieser Abgaben „getrennt verkauft werden“, und es ist auch nicht möglich, „auf den gemeinsamen Teil zu verzichten, um den Miteigentümer von den Kosten zu befreien, die für seine Erhaltung oder Erfüllung erforderlich sind“. Mit anderen Worten, wenn Sie die Wohnung kaufen, übernehmen Sie auch die gemeinsamen Teile sowie die damit verbundenen Kosten.

Erfahren Sie mehr, basierend auf einem Artikel von Caixa Geral de Depósitos.

Gemeinsame Teile einer Eigentumswohnung
Die gemeinsamen Teile eines Gebäudes, die im Gesetz erklärt werden und für alle Gebäude gelten, in denen es eine Eigentumswohnung gibt, sind:
Boden, Fundamente, Säulen, Pfeiler, Hauptwände und alle Teile, die die Struktur des Gebäudes bilden;
Dächer oder Dachterrassen, auch wenn sie für die Nutzung durch irgendeine Fraktion bestimmt sind;
Eingänge, Flure, Treppen und Korridore zur gemeinsamen Nutzung oder als Durchgang für zwei oder mehr Miteigentümer;
Allgemeine Installationen von Wasser, Strom, Heizung, Klimaanlage, Gas, Kommunikation und dergleichen.


Es gibt jedoch auch andere Bereiche, die als gemeinsam angesehen werden können, mit Ausnahme des konstituierenden Titels, d. h. der notariellen Urkunde, die das Gebäude in horizontales Eigentum begründet, wie zum Beispiel:
An das Gebäude angebaute Teile und Gärten;
Aufzüge;
Fraktionen für den Gebrauch und die Unterbringung des Portiers;
Garagen und andere Parkplätze;
Müllhaus;
Im Allgemeinen Dinge, die nicht für die ausschließliche Nutzung durch einen der Miteigentümer bestimmt sind.


Es ist zu beachten, dass der konstituierende Titel definieren kann, dass bestimmte Bereiche der gemeinsamen Teile auf die ausschließliche Nutzung eines Miteigentümers ausgerichtet sind. Das heißt, dieses Dokument enthält Informationen über den Standort des Gebäudes, die Beschreibung der autonomen Fraktionen und den Wert, den jeder einzelne darstellt, im Verhältnis zum Gesamtwert des Gebäudes.

Anhand des Gesamtwertes wird die für jede Eigentumswohnung zu zahlende Quote errechnet, zusätzlich lässt sich der Verwendungszweck jeder Fraktion erkennen.

Gemeinsame Partykosten: Wer zahlt?
Die gemeinschaftlichen Teile sind mit Kosten verbunden, aus diesem Grund gibt es die Eigentumswohnungsquoten.

Das Gesetz legt fest, dass die besonderen Kosten für die Erhaltung und Nutzung der gemeinsamen Teile des Gebäudes und die Zahlung von Dienstleistungen von gemeinsamem Interesse von den Miteigentümern im Verhältnis zum Wert ihrer Bruchteile zu zahlen sind.

Wenn jedoch die Mehrheit der Miteigentümer zustimmt, können die Kosten im Zusammenhang mit der Zahlung von Leistungen von gemeinsamem Interesse von den Miteigentümern zu gleichen Teilen oder im Verhältnis zum jeweiligen Genuss getragen werden.

Bezüglich der Kosten im Zusammenhang mit den gemeinsamen Teilen des Gebäudes zur ausschließlichen Nutzung durch einige der Wohnungseigentümer werden diese von denjenigen getragen, die sie nutzen. An den Kosten für Aufzüge beteiligen sich nur die Eigentümer, deren Fraktionen von ihnen bedient werden.

Arbeiten in gemeinsamen Teilen
In Bezug auf die Arbeiten in den gemeinsamen Teilen der Eigentumswohnung werden diese in einer Versammlung der Eigentümer der Eigentumswohnung festgelegt, die das Recht haben, die Sicherheits- und Lärmvorschriften einzuhalten.

Hier obliegt es der Wohnungseigentumsverwaltung, den Prozess zu organisieren und zu steuern, der Fragen zu Budgetanfragen, Vertragsabschluss und Lizenzierung umfasst.

In Situationen, in denen wesentliche und dringende Reparaturen in den gemeinsamen Teilen des Gebäudes erforderlich sind, können diese jedoch auf Initiative jedes Eigentümers durchgeführt werden.

Gemäß dem Gesetz Nr. 8/2022, das sich auf das horizontale Eigentumsregime bezieht, gelten als unverzichtbare und dringende Reparaturen solche, die darauf abzielen, „Mängel oder Pathologien in den gemeinsamen Teilen, die jederzeit verursachen oder verschlimmern können, kurzfristig zu beseitigen Sachbeschädigung“, eines Gebäudes oder Gebäudekomplexes oder von Grundstücken oder die Gefährdung der Sicherheit von Personen“.

Wenn ein gemeinsamer Teil nur von einem Miteigentümer genutzt werden soll, muss dieser Bewohner diesen Raum pflegen, erhalten und sinnvoll nutzen. Sind jedoch Arbeiten erforderlich, die nicht durch Missbrauch motiviert sind, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Ausführung und Bezahlung der Arbeiten.

Quelle: supercasa.pt