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Administrateurs de copropriété : les nouveaux devoirs et responsabilités

La loi n.º 8/2022 entre en vigueur en avril et apporte une véritable révolution dans la vie des copropriétés. Nous expliquons sur une base légale.

22 janv. 2022 min de leitura

En avril 2022, une nouvelle loi entrera en vigueur, publiée ce janvier, qui révolutionnera la vie des copropriétés, impactant également la réalisation des transactions immobilières - en imposant l'insertion dans l'acte d'une déclaration du propriétaire concernant la copropriété. L'un des points où il y a le plus de nouvelles, et qu'il est important de connaître, est dans la figure des administrateurs de copropriété qui acquièrent de nouveaux pouvoirs et obligations. Avec l'aide de juristes, nous expliquons dans cet article les devoirs et responsabilités de l'administrateur de copropriété, à la lumière des plus récents changements législatifs.

Le rôle du syndic de copropriété est prévu par le code civil et sa nomination est obligatoire dans les immeubles soumis au régime horizontal de la propriété. "Le 10 janvier 2022, la loi n° 8/2022 a été publiée, un diplôme qui a considérablement modifié les devoirs et les fonctions de cette figure juridique obligatoire et qui est prévu dans le Code civil", comme le rappelle Belzuz Abogados*

L'élection de l'administrateur de copropriété à la lumière de la nouvelle loi

L'administrateur de copropriété est élu et révoqué par l'assemblée générale des copropriétaires, sauf dispositions contraires, pour des périodes d'un an, restant en fonction jusqu'à l'élection ou la nomination de son successeur. Contrairement à ce que l'on croit souvent, l'administrateur n'a pas à être l'un des copropriétaires, et cette fonction peut être exercée par un tiers, et l'administration peut être rémunérée.

• Et si personne ne veut être administrateur ?

Si l'assemblée n'élit pas d'administrateur, chacun des copropriétaires peut demander en justice la nomination d'un administrateur. Tant que l'administrateur n'est pas judiciairement désigné, les fonctions correspondantes doivent être exercées, à titre provisoire, par le copropriétaire dont la fraction ou la fraction représente la fraction la plus élevée du capital investi, sauf si un autre copropriétaire a manifesté le désir d'exercer la position et a communiqué cet objectif aux autres copropriétaires.

Quelles sont les missions du syndic de copropriété

L'administration des parties communes de l'immeuble est du ressort de l'assemblée des copropriétaires et du syndic. Si l'un des copropriétaires n'est pas d'accord avec un acte accompli par l'administrateur, il peut en appeler à l'assemblée qui, exceptionnellement, peut être convoquée par le copropriétaire appelant.
Ainsi, les fonctions de l'administrateur, en plus d'autres assignées par l'assemblée, sont:

• Convoquer l'assemblée des copropriétaires
• Préparer le budget des revenus et des dépenses pour chaque année
• Vérifier l'existence d'une assurance contre le risque d'incendie en proposant à l'assemblée le montant du capital assuré
• Collecter des revenus et faire des dépenses communes
• Exiger que les copropriétaires paient leur part des dépenses approuvées
• Accomplir les actes conservant les droits liés aux biens communs
• Réglementer l'utilisation des biens communs et la fourniture de services d'intérêt commun
• Exécuter les résolutions de l'assemblée
• Représenter le groupement de copropriétaires devant les autorités administratives
• Rapport à la réunion
• Assurer l'exécution du règlement et des dispositions légales et administratives liées à la copropriété
• Enregistrer et conserver tous les documents relatifs à la copropriété
• La représentation judiciaire des copropriétaires contre lesquels des actions sont proposées est du ressort de l'administrateur ou de la personne désignée par l'assemblée à cet effet
• Agir en justice, soit contre l'un des copropriétaires, soit contre un tiers, dans l'exercice des fonctions qui lui incombent ou sur autorisation de l'assemblée

Les nouveaux rôles du syndic de copropriété à partir d'avril de cette année

Avec la publication de la loi n° 8/2022 du 10 janvier 2022, à compter du 10 avril 2022, l'administrateur de copropriété sera également chargé de:

• Vérifier l'existence du fonds commun de réserve
• Exiger des copropriétaires le paiement de leur quote-part des dépenses approuvées, y compris les intérêts légaux dus et les sanctions pécuniaires établies par le règlement de copropriété ou par résolution de l'assemblée
• Exécuter les résolutions de l'assemblée qui n'ont pas été contestées, dans un délai maximum de 15 jours ouvrables, ou dans le délai fixé par l'assemblée, sauf en cas d'impossibilité dûment justifiée
• Informer, par écrit ou par e-mail, les copropriétaires chaque fois que la copropriété est convoquée ou notifiée dans le cadre d'une procédure judiciaire, d'une procédure d'arbitrage, d'une procédure d'injonction, d'une procédure d'infraction administrative ou d'une procédure administrative
• Soumettre au moins trois budgets de provenances différentes pour l'exécution de travaux de conservation extraordinaires ou constituant une innovation à réaliser dans l'immeuble ou dans le groupe d'immeubles chaque fois que la décision de l'assemblée de copropriété est en cause
• Émettre une déclaration écrite au nom de la copropriété dans laquelle le montant de toutes les charges de copropriété en vigueur relatives aux fractions qui sont disposées. Cette déclaration doit être délivrée par le syndic de copropriété dans un délai maximum de 10 jours à compter de la demande du propriétaire de la fraction, et sa présentation est obligatoire pour que les actes par lesquels les droits sur les immeubles sont partagés ou transférés (tels que, par exemple, le droit de propriété), ou des charges y sont afférentes.

La responsabilité du syndic de copropriété face à la nouvelle loi

Avec la récente modification législative, l'administrateur de copropriété qui ne remplit pas les devoirs qui lui sont assignés - que ce soit dans les dispositions légales ou dans les délibérations de l'assemblée de copropriété - sera civilement responsable de son omission, sans préjudice d'une éventuelle responsabilité pénale, le cas échéant.
Enfin, l'administrateur peut être révoqué en justice, à la demande de tout copropriétaire, lorsqu'il est établi qu'il a commis des irrégularités ou agi avec négligence dans l'exercice de ses fonctions.

Source: idealista.pt

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