Condomínio: Partes comuns, regras e despesas

Responsabilidades comuns entres os moradores são a limpeza, a utilização e a manutenção desses espaços. Neste sentido, é essencial compreender onde inicia e acaba o seu espaço privado e o das áreas comuns.

Primeiramente, a destacar que só é possível tratar-se do condomínio se o prédio estiver dividido em partes distintas, ou seja, as chamadas frações autónomas. Aqui cada uma pertencente a diferentes pessoas. 

Por outras palavras, se o edifício apenas tiver um proprietário, e mesmo que as casas estejam arrendadas a várias pessoas, não existe um condomínio.

Quando o edifício é ocupado por diversas frações autónomas existe um condomínio composto por espaços de propriedade privada e de propriedade partilhada. As propriedades partilhadas referem-se às partes comuns do prédio. 

Ainda a realçar que a Lei afirma que os direitos e encargos dos condóminos são estabelecidos pelo Código Civil, onde é referido que, segundo o artigo 1420.º, “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e ao proprietário das partes comuns do edifício”. 

Ainda com base no mesmo artigo, nenhum destes deveres “pode ser alienado separadamente” e também não é possível “renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”. Por outras palavras, ao comprar o apartamento, está também a assumir responsabilidade quanto às partes comuns, bem como as despesas associadas.

Saiba mais, com base num artigo da Caixa Geral de Depósitos.

Partes comuns de um condomínio
As partes comuns de um prédio, explicadas na lei e aplicáveis a todos os edifícios onde exista um condomínio, são:

• Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio;
• Telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
• Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
• Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

No entanto, existem também outras zonas que podem ser ponderadas comuns, com exceção do título constitutivo, ou seja, a escritura notarial que estabelece o prédio em propriedade horizontal, como:

• Partes e jardins anexos ao edifício;
• Elevadores;
• Frações para uso e habitação do porteiro;
• Garagens e outros lugares de estacionamento;
• Casa dos lixos;
• De uma forma geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

A destacar que o título constitutivo pode definir que determinadas zonas das partes comuns sejam orientadas ao uso exclusivo de um condómino. Isto é, este documento contém informações referentes à localização do edifício, à descrição das frações autónomas e ao valor que cada uma representa, em relação ao valor total do prédio. 

Baseando-se no valor total, calcula-se a quota a pagar por cada de condomínio, além de poder ainda identificar a finalidade de cada fração. 

Despesas das partes comuns: Quem paga?
As partes comuns envolvem despesas, por esse motivo, existem as quotas do condomínio. 

A lei estabelece que as despesas precisas à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum devem ser pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.

Contudo, se a maioria dos condóminos tiver de acordo, as despesas referentes ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.  

No que toca às despesas referentes às partes comuns do prédio de uso exclusivo para alguns dos condóminos, estas ficam a cargo dos que delas se servem. Nas despesas dos ascensores apenas participam os condóminos cujas frações sejam servidas por eles.

Obras nas partes comuns
Relativamente às obras nas partes comuns do condomínio, estas são determinadas em assembleia de condóminos, tendo o direito de respeitar as regras referentes à segurança e ao ruído. 

Aqui, cabe à administração do condomínio organizar e gerir o processo, abrangendo as questões associadas a pedidos de orçamento, contratação e licenciamento. 

Contudo, em situações de necessidade de reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, podem ser efetuadas por iniciativa de qualquer condómino.

Segundo a Lei nº 8/2022, referentes ao regime da propriedade horizontal, são ponderadas reparações indispensáveis e urgentes aquelas orientadas a eliminar, num curto prazo, “vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”.

Se uma parte comum for usar apenas por um condómino, esse morador terá de manter, conservar e fazer bom uso desse espaço. Contudo, e caso sejam necessárias obras que não sejam motivadas por mau uso, caberá ao condomínio a responsabilidade de executar e pagar a obra.

Fonte: supercasa.pt